Met ingang van 1 september zijn er 9 belangrijke veranderingen in het goederenrecht. Wij lichten deze veranderingen graag voor u toe in deze blogpost!
1. Vruchtgebruik gaat mee met de tijd
Bij vruchtgebruik gaat het bijvoorbeeld over de langstlevende ouder die in zijn woning blijft wonen, terwijl de kinderen dankzij de erfenis blote eigenaars zijn van het huis. Tot nu toe draait de blote eigenaar op voor grote kosten zoals herstellingen. Vanaf september 2021 zal ook de vruchtgebruiker een deel van de grove herstellingen op zich moeten nemen.
Bvb. In het geval van een tweede huwelijk met een veel jongere partner, betekent dit een voordeel voor de kinderen uit het eerste huwelijk. Zij zullen, als blote eigenaars, niet langer alleen moeten opdraaien voor alle kosten, zonder dat ze ooit gebruik kunnen maken van de ouderlijke woonst. Het deel van de kosten dat de vruchtgebruiker dient te dragen, zal bepaald worden in functie van de waarde van het recht van vruchtgebruik ten opzichte van de waarde van de naakte eigendom. De waarde van het vruchtgebruik wordt berekend op basis van de mortaliteitstabellen zoals vastgelegd in artikel 745sexies van het Burgerlijk Wetboek (nieuwe wetgeving). Zo zal bijvoorbeeld, wanneer een echtgenote van 68 jaar het vruchtgebruik van een onroerend goed erft, dit geraamd worden op 18,11% van de waarde in volle eigendom van dat onroerend goed. Zij zal dus als vruchtgebruikster 18,11% van de grove herstellingskosten moeten dragen terwijl de naakte eigenaar(s) de overige 81,89% moeten financieren. We merken dus op dat hoe jonger de vruchtgebruiker, hoe hoger de waarde van diens vruchtgebruik maar dus ook hoe groter diens aandeel in de herstellingkosten zal zijn. Het geslacht van de vruchtgebruiker heeft ook een impact, aangezien vrouwen een hogere levensverwachting hebben dan mannen. Indien we in de voorbeeldsituatie een man zouden nemen van 68 jaar, zou de waarde van diens vruchtgebruik 15,89 % bedragen.
bron: https://www.tijd.be
bron: https://belexa.be
2. Eenduidige regels voor beplantingen aan de perceelsgrens
Bomen die te dicht tegen de perceelgrens staan, het is vaak een heikel punt. Voordien beruste de wetgeving op de definities van een hoogstam en een laagstam. Dankzij de nieuwe wet wordt dit duidelijker. Vanaf 2 meter hoogte moeten bomen en struiken 2 meter van de perceelgrens staan; zijn ze kleiner, dan is dat slechts een halve meter. Als de buurman deze afstanden overschrijdt, dan mag je laten rooien of snoeien als de beplanting er minder dan 30 jaar staat. In het geval van overhangende takken vraag je eerst aan de buurman om te snoeien. Doet hij dat niet binnen de 60 dagen, dan mag je zelf snoeien. Op voormelde regeling zijn er wel nog steeds enkele uitzonderingen. Zo kan een buur zich niet verzetten tegen de aanwezigheid van beplantingen die niet hoger reiken dan de afsluiting tussen de percelen. Gaat het in dat geval om een niet-gemene afsluiting, dan heeft de eigenaar het recht deze als steun voor zijn beplantingen te gebruiken. Tot slot is het ook nog steeds mogelijk om met uw buur tot een overeenkomst te komen en desgevallend in een contract te laten opnemen dat beide partijen akkoord gaan met afwijkende regels inzake de afstanden voor de beplantingen.
3. Beëindiging van mede-eigendom
Mede-eigendom is vooral gebruikelijk als het om appartementsgebouwen gaat. Hieromtrent verandert er niets. Wat nieuw is, slaat op bouwgronden die door een niet-gehuwd koppel zijn aangekocht. Voortaan zal het wel mogelijk zijn om na een relatiebreuk de verkoop van de grond te vorderen en de opbrengst te verdelen volgens inbreng of overeenkomst.
bron: https://seeds.law/nl/expertise
4. Het hypotheekregister en geërfd vastgoed
Wie is eigenaar van welk vastgoed? Het is gebruikelijk (doch niet altijd) dat de aankoop van vastgoed wordt ingeschreven in het hypotheekregister, maar voor geërfd vastgoed gebeurde dat nog niet. Om de informatie in de hypotheekregisters te vervolledigen worden in de toekomst ook de aktes van erfopvolging of de verdeling overgeschreven in de hypotheekregisters. Als de erfgenaam het geërfde vastgoed niet inschrijft, kan hij het niet verkopen.
Ook voorkooprechten en aankoopopties zullen in de hypotheekregisters worden overgeschreven. Je kunt met je buur overeenkomen dat hij een voorkooprecht heeft, maar niemand kan dat dan weten. Dat kan problemen geven als een derde partij het vastgoed koopt. Door een inschrijving in het hypotheekregister kan de buur aantonen dat zijn rechten geschonden zijn.
bron: https://seeds.law/nl/expertise
5. Het ontstaan van erfdienstbaarheden
Heel vaak wordt een eigenaar van een perceel grond geconfronteerd met een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed (“het lijdende erf”) tot gebruik en nut van een ander onroerend goed (“het heersend erf”). Erfdienstbaarheid heeft betrekking tot het recht van doorgang over een perceel van een andere eigenaar. Een klassiek voorbeeld is de oprit van je buren die op jouw perceel ligt. Voorheen werd de erfdienstbaarheid nooit verkregen als dat niet contractueel werd vastgelegd. Daar komt nu verandering in. Als de overgang zichtbaar is, en de doorgang wordt 30 jaar benut, dan is het niet meer mogelijk om het gebruik stop te zetten.
Concreet betekent dit dat je er als eigenaar van een perceel dat "bezwaard" is met een erfdienstbaarheid, goed aan doet één en ander op papier te zetten, zo'n contract kan dan een clausule bevatten waarmee een einde gemaakt kan worden aan de erfdienstbaarheid.
bron https://seeds.law/nl/expertise
6. Buren mogen ongevraagd elkaars tuin betreden
Perongeluk de bal overgetrapt in de tuin van de buren? Of is de kat weer eens gaan lopen? Vanaf 1 september mag je in principe de tuin van je buren binnen om te gaan zoeken. De nieuwe regel past binnen een bredere hervorming van het goederenrecht. Ook wie (ver)bouwt, mag voortaan een stelling zetten bij de buren als dat nodig is. Professor Sagaert verduidelijkt: "Je moet wel eerst aanbellen bij de buren en het vragen, maar als die weigeren of niet thuis zijn, mag je in principe toch de tuin binnengaan. Wel enkel om je bal of dier te gaan zoeken, niet om er andere dingen mee te nemen, want dan heet dat gewoon diefstal. Als de buren weigeren dat je de bal op hun terrein gaat zoeken, haal je er best de politie bij. Die zal duidelijk maken dat je dat recht hebt."
7. De preventieve vordering in verband met bouwprojecten.
Met de preventieve vordering wordt het mogelijk om te vorderen dat er maatregelen worden opgelegd nog voordat er zich hinder en schade voordoet. Dat is een belangrijke wijziging want op dit moment moet men gebruikelijk al hinder en daaruit voortvloeiende schade kunnen aantonen om een vordering in te stellen. In het bijzonder voor bouwprojecten betekent dit dat een nabuur de werken kan stilleggen of zelfs de aanvang van de werken kan verhinderen nog vooraleer er zich al enige hinder of schade heeft voorgedaan. Het wordt ook mogelijk dat extra beschermingsmaatregelen opgelegd worden ten einde potentiële hinder te voorkomen. Niet alleen de preventieve vorderingen zelf, maar ook de betwisting ervan voor de rechtbank, zal mogelijk voor vertragingen van bouwprojecten zorgen. Ook kunnen de preventieve maatregelen voor extra bouwkosten zorgen, bijvoorbeeld wanneer er bijkomende beschermingsmaatregelen moeten genomen worden.
8. Gevonden spullen
Bij de gemeente aangifte doen van gevonden spullen wordt de norm. Het speelt niet langer een rol of de vindplaats een openbare plek of privéterrein is. Eerst de eigenaar proberen vinden, is de boodschap. Vind je die niet, dan moet je het gevonden voorwerp naar de gemeente brengen, of laten opnemen in de gemeenteregisters. Een fiets bijvoorbeeld, mag je dan na 3 maanden verkopen. Als de eigenaar dan toch nog boven water komt, mag die de opbrengst opeisen. Als eerlijke vinder heb je wel recht op een beloning.
bron: https://legalnews.be
9. Nieuwe verandering in het opstalrecht en waarom erfpacht in sommige gevallen interessanter kan zijn
Opstalrecht
Van opstalrecht is sprake wanneer men het recht heeft om op iemand anders zijn grond bouwwerken of beplantingen te hebben. Concreet betekent dit dat een partij (de opstalhouder) de toelating krijgt om op de grond van een andere partij (de opstalgever) constructies op te richten, die op het einde van het opstalrecht door middel van natrekking eigendom worden van de grondeigenaar (de opstalgever).
Nieuw bij het opstalrecht
Aan de definitie van het opstalrecht wordt binnen het nieuwe goederenrecht een bijkomend element opgenomen, namelijk de term “volume”. Van bij de toekenning van het opstalrecht, zal men het volume waarbinnen bouwwerken of beplantingen mogen opgericht worden, moeten vastleggen. Dit zal niet altijd vanzelfsprekend zijn, daar dit impliceert dat er bij de vastlegging van het opstalrecht, al zicht moet zijn op het project. Naast de beperking van het opstalrecht tot het contractueel vastgelegde volume, is de duurtijd van het opstalrecht een andere belangrijke nieuwigheid. Daar waar de duur op vandaag nog beperkt is tot maximaal 50 jaar, zal het opstalrecht binnen het nieuwe goederenrecht voor maximaal 99 jaar worden aangegaan. Eens deze termijn voorbij is, neemt het recht van opstal een einde. Uiteraard kan er contractueel een kortere termijn worden overeengekomen, die kan verlengd worden. Bij de hernieuwing moet er wel rekening mee gehouden worden dat de totale duurtijd 99 jaar niet mag overschrijden en de hernieuwing met uitdrukkelijk akkoord van de partijen moet gebeuren. U moet dit dan ook contractueel vastleggen. In afwijking van de regel dat een opstalrecht maar voor maximaal 99 jaar kan worden toegekend, kan in twee gevallen het opstalrecht ook eeuwigdurend zijn, namelijk 1, hetzij voor doeleinden van het openbaar domein; 2, hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben.
Erfpacht interessanter in sommige gevallen
Binnen het nieuwe goederenrecht wordt het erfpachtrecht gedefinieerd als een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed, dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie. Net als bij het opstalrecht bestaat de mogelijkheid om in een eeuwigdurend erfpacht recht te voorzien voor doeleinden van het openbaar domein. Maar binnen deze figuur is er geen uitzondering op de limiet in de tijd voorzien voor complexe heterogene onroerende gehelen. Gezien ook de erfpachter bouwwerken of beplantingen kan aanbrengen, maar in tegenstelling tot het opstalrecht, niet beperkt is tot het contractueel vastgelegde volume, kan het in sommige gevallen interessanter zijn om voortaan voor een erfpacht te kiezen in de plaats van het opstalrecht.
